O wyższości ceny transakcyjnej nad ceną ofertową.

by Kasia Wolny on 25/09/2017

Niejednokrotnie w pracy pośrednika i rzeczoznawcy spotykam się z podejściem właścicieli dotyczącym poziomu wartości swojej nieruchomości na zasadzie:

Jak dziś pamiętam jednego z klientów, któremu wyceniałem dom w Gdowie, powiat wielicki. Pewnego pięknego dnia zadzwonił telefon, pełny optymizmu i radości przyjąłem zlecenie. Jeszcze bardziej byłem podekscytowany faktem, że klient ma do wyceny dom warty prawie 3 mln złotych. Tak zostałem poinformowany podczas rozmowy.

Jakie było moje zdziwienie, kiedy po dojechaniu pod wskazany adres oczom moim ukazał się dom z pustaka, nieotynkowany, kryty blachą, z drewnianymi 30 letnimi oknami. Wnętrze przedstawiało wystrój z epoki przełom Gomółki i Gierka, czyli jakieś lata 60-70 XX wieku.

Po moim pierwszym rozeznaniu i pytaniu, jaką powierzchnię ma ten dom, dostałem wyczerpująca odpowiedź, że dom był wybudowany metodą: chałupniczą, a ojciec spalił papiery na ognisku jakieś piętnaście lat temu, bo uznał, że to makulatura. Lepiej było pozbyć się papierów niż legalizować samowolkę nadbudowy garażu.

No dobrze, to mogłem zrozumieć, jednak według obecnego właściciela dom ma jakieś 250m² powierzchni użytkowej.  Po zmierzeniu dalmierzem okazało się, że jegomość, pomylił się o jakieś 60m². Dom finalnie po odjęciu skosów miał 190m². I jak tu zaufać właścicielom? Ale oczywiście to był wyjątek.

Zacznijmy może o tego, że cenę ofertową wystawia właściciel nieruchomości, i jest to cena, która według niego odzwierciedla wartość tej nieruchomośc. Jednocześnie jest to oczekiwanie, że tyle uczciwie za tą nieruchomość otrzyma od potencjalnego kupca.  Cenę ofertową właściciele często przyjmują na podstawie zasłyszanych informacji z otoczenia, albo przekazu, jaki otrzymują, co do wartości ze znanych portali internetowych.

Rzadziej, bo w przypadku domów właściciele kalkulują cenę na zasadzie, tyle jest wart grunt + dodają koszty budowy budynku, często zapominając o tym, że wartość powinno się pomniejszyć o zużycie techniczne, środowiskowe i funkcjonalne.

Zanim przejdę do ceny transakcyjnej warto wspomnieć o wartości rynkowej, która w sposób szczególny definiuje nam nowa, zaktualizowana w 2017 Ustawa o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych zmieniający rozporządzenie (UE) nr 648/2012:

‘wartość rynkowa’ w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w trakcie sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Jak widać obie te definicje niewiele się różnią od siebie, a definicja z ustawy o gospodarce nieruchomościami została zaczerpnięta z prawa unijnego.

W przypadku ceny transakcyjnej rzeczoznawcy majątkowi posługują się przy wycenie danymi z aktów notarialnych, jakie są rejestrowane i gromadzone w starostwach powiatowych i wydziałach geodezji urzędów miast. Są to rzeczywiste ceny, po jakich zostały sprzedane nieruchomości.

Cena transakcyjna to nic innego jak cena sprzedaży zapisana w akcie notarialnym. Różnica w cenie transakcyjnej i cenie ofertowej może dochodzić do kilkudziesięciu procent, w zależności od tego jak wysoka cenę ofertową sprzedający sobie zaplanował oraz jaką presję czasową ma sprzedający do dnia sprzedaży.

Rzadko, kiedy dochodzi do sytuacji żeby strony rozliczały się po za deklarowanymi kwotami w akcie notarialnym, dlatego informacje w nich zawarte należy uznać za jak najbardziej rzetelne i wiarygodne.

Właśnie wiarygodne i rzeczywiste, tym można odróżnić centy transakcyjne od cen ofertowych.

Co zrobić, jeśli nie wiemy, po jakiej cenie wystawić naszą nieruchomość? Najlepiej udać się do pośrednika, u którego możemy zasięgnąć przybliżonych informacji o wartości naszego domu, działki czy mieszkania. Jeśli chcemy tą wartość znać dokładniej, warto zainwestować kilkaset złotych i zlecić wycenę niezależnemu, licencjonowanemu rzeczoznawcy.  Oczywiście można sobie założyć cenę wyższą do wystawienia niż wartość z operatu szacunkowego, jednak też nie należy przesadzić, gdyż możemy sprzedawać nieruchomość nawet kilka lat, a obniżanie ceny w internecie pokazuje obserwującym, że cena sprzedaży została zawyżona a właściciel nie może sprzedać tej nieruchomości. Jak to mówią znajomi pośrednicy, dochodzi czynnik „ spalenia oferty”, czyli długiego okresu wystawienia i kilkukrotnych obniżek ceny.

Na koniec dodam, że w przypadku rynku pierwotnego nie ma wielkiej różnicy pomiędzy cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi. Zwykle deweloperzy kalkulują ceny w przemyślany i z góry zaplanowany sposób, doliczając kilkudziesięciu procentową marżę do kosztów budowy 1m² tzw. PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkalnej. Ceny z ogłoszeń pokrywają się w większości z cenami z aktów notarialnych i w tym przypadku poziom cen ofertowych można uznać za odzwierciedlający faktyczną sytuację na rynku.  Często wszelkiej maści analitycy rynku mieszkaniowego opierają swoje analizy na informacjach uzyskanych z Internetu a dotyczących ofertowych cen sprzedaży.

Tak, więc reasumując. Cena ofertowa to nie cena transakcyjna. Wystawiając nieruchomość do sprzedaży musimy być świadomi, że nawet inwestując pieniądze i poczynając pewne nakłady w dom czy mieszkanie możemy nie otrzymać zwrotu tych środków w postaci oczekiwanej ceny sprzedaży. Dlaczego? Bo klient kalkuluje cenę zwracając uwagę na wiele czynników determinujących cenę a całkowicie od nas niezależnych, takich jak lokalizacja, otoczenie, dojazd do przedszkola czy szkoły, położeni na piętrze w przypadku mieszkań, stan techniczny budynku.

Pamiętam jednego klienta, który wybudował wystawny dom w okolicach Bochni, jednak na dalekich peryferiach miasta, zainwestował w dom ogromne pieniądze sprowadzając płytki i podłogi z importu. Niestety okazało się, że dom jest mniej wart według poziomu cen rynkowych niż wynosiła jego wartość odtworzeniowa.

Wszystkim życzę jednak jak najmniejszej równicy pomiędzy cena ofertową i ceną transakcyjną sprzedaży.

Tomasz Klohes