Każdy ma w życiu jakieś marzenia. Jednym z tych marzeń które ma wielu ludzi, to posiadanie swojego domu.  Marzenie to można spełnić kupując dom bezpośrednio od dewelopera lub budując dom własnymi siłami i środkami.

W tym drugim przypadku ważne jest dobranie właściwej działki  spełniającej nasze wymagania jak również spełniające wymagania formalne zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami. Co takiego jest potrzebne przy zakupie działki ?  W tym artykule postaram się przedstawić podstawowe dokumenty potrzebne do transakcji kupna działki.

Księga wieczysta

Najważniejszy dokument jaki powinniśmy sprawdzić to księga wieczysta. Jest to źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości.  Księga wieczysta zawiera 5 działów:

  • O – Oznaczenie nieruchomości –   tu podane są informacje o numerze działki, powierzchni i lokalizacji
  • I – Spis praw – w tym dziale znajdują się wszelkiego rodzaju prawa jakie przysługują właścicielowi nieruchomości w tym służebności przejazdu i przechodu, służebności przeprowadzania infrastruktury technicznej, w dziele  również wpisany jest ułamek udziału w użytkowaniu wieczystym.
  • II – Własność –  w tym dziale wpisany jest właściciel nieruchomości a czasami użytkownik wieczysty
  • III – prawa , roszczenia i ograniczenia – ograniczone prawa obciążające działkę
  • IV – hipoteki – tu wpisane są pożyczki hipoteczne wraz z terminami spłaty 

Księga wieczysta to przede wszystkim potwierdzenie własności, ale również  potwierdzenie praw i obciążeń. Dodatkowym dokumentem potwierdzającym wcześniejsze nabycie nieruchomości, w większości przypadków jest to  akt notarialny kupna-sprzedaży lub akt własności ziemi.  Warto również sprawdzić te dokumenty.

Wypis z rejestru

Dokumentem który potwierdza podstawowe dane działki  od strony geodezyjnej, użytkowej i prawnej.   Zapisy w rejestrze gruntów dotyczą zarówno danych właściciela, jak również powierzchni działki, klas i rodzaju użytków.     Dobrze jest porównać dane z rejestru gruntów z danymi w księdze wieczystej. Jeśli istnieje jakaś nieścisłość dobrze jest poprosić właściciela o sprostowanie i wyjaśnienia. Dokumentem uzupełniającym będzie mapa ewidencji gruntów wraz z zaznaczeniem granic działek.

Wypis z planu zagospodarowania przestrzenngo 

To kluczowy dokument dotyczący obecnego i przyszłego przeznaczenia działki. Na podstawie tego dokumentu jesteśmy w stanie sprawdzić jakie jest przeznaczenie działki w jej całości lub częściach, oraz co tak naprawdę możemy na niej postawić i jakiej wielkości będą to budynki. Również na podstawie tego dokumentu możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę.  Przy okazji warto poprosić w urzędzie gminy  o graficzny dokument –  kopię mapy planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaświadczenia z Starostwa Powiatowego

Ważnym dokumentem jest zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego, że sprzedawana działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz że nie jest objęta inwentaryzacją lasu, a zatem nie została wydana decyzja, o której mowa w art.19 ust.3 ustawy  z dnia 23 września 1991 o lasach. W punkcie tym chodzi przede wszystkim czy starosta nie wydał decyzji odnośnie zagospodarowania części działki która mogłaby być przeznaczona na las.

Zaświadczenie z Urzędu Gminy

Jest to dodatkowy dokument wydawany często z wypisem z planu zagospodarowania a zaświadczający że sprzedawane działki nie są w obszarze rewitalizacji i w obszarze zdegradowanym oraz nie znajdują się w specjalnej strefie rewitalizacji. 

Mapa zasadnicza

Przed ostatnią decyzja o zakupie działki warto spojrzeć na mapę zasadniczą. Mapa ta w odróżnieniu od mapy ewidencji gruntów, pokazuje nie tylko granice nieruchomości gruntowych czy zarysy budynków, ale również pokazuje wyraźnie przebieg podziemnych i nadziemnych instalacji infrastruktury technicznej. Jest to o tyle ważne że kupując i wydając często dziesiątki tysięcy złotych musimy wiedzieć gdzie i na których  działkach położone są urządzenia infrastruktury technicznej.  Często media przebiegają przez działki drogowe, dlatego też ważne jest dopilnowanie aby w dziale I naszej księgi były wpisane służebności przeprowadzenia do naszej ( kupowanej działki ) , urządzeń infrastruktury technicznej.

Warunki geologiczne

Jeśli mamy wątpliwości czy dana działka nie jest położona na terenie osuwiskowym, oraz czy przez działkę nie przebiegają podziemne źródła wody,  warto zlecić odpowiednie badania geologiczne wyspecjalizowanej firmie, które kosztują około 600 zł za dwa lub 900 zł za trzy odwierty.  To powinno nas upewnić że w przyszłości nie będziemy mieli problemów gruntowych z daną działką. 

Dostęp do drogi publicznej 

Jest to bardzo istotny punkt jaki powinien sprawdzić kupujący przed decyzją o nabyciu nieruchomości. I nie chodzi tutaj tylko o fizyczny dostęp ale przede wszystkim chodzi o dostęp prawny.

Czy działka będzie miała dostęp bezpośredni, czy dzięki służebności przejazdu i przechodu, czy będzie to udział w drodze ? Na te pytania powinien odpowiedzieć sprzedający i powinien to potwierdzić w przedstawionych dokumentach, przede wszystkim w księdze wieczystej.

Decyzja o zakupie gruntu jest decyzją której skutki możemy odczuwać na całe życie, dlatego tez warto sprawdzić wszystko przed finalną decyzją o  zakupie.

 

Przygotował;

Tomasz Klohes

rzeczoznawca majątkowy nr. lic 4185

pośrednik nieruchomości nr. lic 21262

Niejednokrotnie w pracy pośrednika i rzeczoznawcy spotykam się z podejściem właścicieli dotyczącym poziomu wartości swojej nieruchomości na zasadzie:

Bo wie Pan, sąsiadka sprzedawała dom obok i sprzedała za cenę X, więc mój dom na pewno jest warty X + X*( założony przez właściciela %). Na pewno jest tyle warty, zięć to Panu potwierdzi.  

– Panie,  a ja widziałem takie domy w Internecie i one kosztują …

– Proszę Pana. Dla mnie ta nieruchomość ma wartość sentymentalną i ja nie zejdę z ceny, bo ja uważam, że tyle to jest warte.   

Z reguły z takimi osobami nie wchodzę w jakąś większą polemikę, bo ciężko im wytłumaczyć, że cena ofertowa nie jest równoznaczna z cenę transakcyjną i są to dwie różne rzeczy.

Jak dziś pamiętam jednego z klientów, któremu wyceniałem dom w Gdowie, powiat wielicki. Pewnego pięknego dnia zadzwonił telefon, pełny optymizmu i radości przyjąłem zlecenie. Jeszcze bardziej byłem podekscytowany faktem, że klient ma do wyceny dom warty prawie 3 mln złotych. Tak zostałem poinformowany podczas rozmowy.

Jakie było moje zdziwienie, kiedy po dojechaniu pod wskazany adres oczom moim ukazał się klocek z pustaka, nieotynkowany, kryty blachą, z drewnianymi 30 letnimi oknami. Wnętrze przedstawiało wystrój z epoki przełom Gomółki i Gierka, czyli jakieś lata 60-70 XX wieku.

Po moim pierwszym rozeznaniu i pytaniu, jaką powierzchnię ma ten dom, dostałem wyczerpująca odpowiedź, że dom był wybudowany metodą: „ JA, SZWAGIER, + BETONIARKA”, a ojciec spalił papiery na ognisku jakieś piętnaście lat temu, bo uznał, że to makulatura. Lepiej było pozbyć się papierów niż legalizować samowolkę nadbudowy garażu.

No dobrze, to mogłem zrozumieć, jednak według obecnego właściciela dom ma jakieś 250m² powierzchni użytkowej.  Po zmierzeniu dalmierzem okazało się, że jegomość, pomylił się o jakieś 60m². Dom finalnie po odjęciu skosów miał 190m². I jak tu zaufać właścicielom? Ale oczywiście to był wyjątek.

Zacznijmy może o tego, że cenę ofertową wystawia właściciel nieruchomości, i jest to cena, która według niego odzwierciedla wartość tej nieruchomośc. Jednocześnie jest to oczekiwanie, że tyle uczciwie za tą nieruchomość otrzyma od potencjalnego kupca.  Cenę ofertową właściciele często przyjmują na podstawie zasłyszanych informacji z otoczenia, albo przekazu, jaki otrzymują, co do wartości ze znanych portali internetowych.

Rzadziej, bo w przypadku domów właściciele kalkulują cenę na zasadzie, tyle jest wart grunt + dodają koszty budowy budynku, często zapominając o tym, że wartość powinno się pomniejszyć o zużycie techniczne, środowiskowe i funkcjonalne.

Zanim przejdę do ceny transakcyjnej warto wspomnieć o wartości rynkowej, która w sposób szczególny definiuje nam nowa, zaktualizowana w 2017 Ustawa o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych zmieniający rozporządzenie (UE) nr 648/2012:

‘wartość rynkowa’ w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w trakcie sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Jak widać obie te definicje niewiele się różnią od siebie, a definicja z ustawy o gospodarce nieruchomościami została zaczerpnięta z prawa unijnego.

W przypadku ceny transakcyjnej rzeczoznawcy majątkowi posługują się przy wycenie danymi z aktów notarialnych, jakie są rejestrowane i gromadzone w starostwach powiatowych i wydziałach geodezji urzędów miast. Są to rzeczywiste ceny, po jakich zostały sprzedane nieruchomości.

Cena transakcyjna to nic innego jak cena sprzedaży zapisana w akcie notarialnym. Różnica w cenie transakcyjnej i cenie ofertowej może dochodzić do kilkudziesięciu procent, w zależności od tego jak wysoka cenę ofertową sprzedający sobie zaplanował oraz jaką presję czasową ma sprzedający do dnia sprzedaży.

Rzadko, kiedy dochodzi do sytuacji żeby strony rozliczały się po za deklarowanymi kwotami w akcie notarialnym, dlatego informacje w nich zawarte należy uznać za jak najbardziej rzetelne i wiarygodne.

Właśnie wiarygodne i rzeczywiste, tym można odróżnić centy transakcyjne od cen ofertowych.

Co zrobić, jeśli nie wiemy, po jakiej cenie wystawić naszą nieruchomość? Najlepiej udać się do pośrednika, u którego możemy zasięgnąć przybliżonych informacji o wartości naszego domu, działki czy mieszkania. Jeśli chcemy tą wartość znać dokładniej, warto zainwestować kilkaset złotych i zlecić wycenę niezależnemu, licencjonowanemu rzeczoznawcy.  Oczywiście można sobie założyć cenę wyższą do wystawienia niż wartość z operatu szacunkowego, jednak też nie należy przesadzić, gdyż możemy sprzedawać nieruchomość nawet kilka lat, a obniżanie ceny w internecie pokazuje obserwującym, że cena sprzedaży została zawyżona a właściciel nie może sprzedać tej nieruchomości. Jak to mówią znajomi pośrednicy, dochodzi czynnik „ spalenia oferty”, czyli długiego okresu wystawienia i kilkukrotnych obniżek ceny.

Na koniec dodam, że w przypadku rynku pierwotnego nie ma wielkiej różnicy pomiędzy cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi. Zwykle deweloperzy kalkulują ceny w przemyślany i z góry zaplanowany sposób, doliczając kilkudziesięciu procentową marżę do kosztów budowy 1m² tzw. PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkalnej. Ceny z ogłoszeń pokrywają się w większości z cenami z aktów notarialnych i w tym przypadku poziom cen ofertowych można uznać za odzwierciedlający faktyczną sytuację na rynku.  Często wszelkiej maści analitycy rynku mieszkaniowego opierają swoje analizy na informacjach uzyskanych z Internetu a dotyczących ofertowych cen sprzedaży.

Tak, więc reasumując. Cena ofertowa to nie cena transakcyjna. Wystawiając nieruchomość do sprzedaży musimy być świadomi, że nawet inwestując pieniądze i poczynając pewne nakłady w dom czy mieszkanie możemy nie otrzymać zwrotu tych środków w postaci oczekiwanej ceny sprzedaży. Dlaczego? Bo klient kalkuluje cenę zwracając uwagę na wiele czynników determinujących cenę a całkowicie od nas niezależnych, takich jak lokalizacja, otoczenie, dojazd do przedszkola czy szkoły, położeni na piętrze w przypadku mieszkań, stan techniczny budynku.

Pamiętam jednego klienta, który wybudował wystawny dom w okolicach Bochni, jednak na dalekich peryferiach miasta, zainwestował w dom ogromne pieniądze sprowadzając płytki i podłogi z importu. Niestety okazało się, że dom jest mniej wart według poziomu cen rynkowych niż wynosiła jego wartość odtworzeniowa.

Wszystkim życzę jednak jak najmniejszej równicy pomiędzy cena ofertową i ceną transakcyjną sprzedaży.

Tomasz Klohes

Mood board to w wolnym tłumaczeniu ” tablica nastroju” swego rodzaju kolaż z inspirującymi nas elementami. Mogą to być zdjęcia całych wnętrz, mebli, kolorów, tekstur czy ulubione cytaty. Dzięki temu określimy atmosferę i styl wnętrza co w późniejszym etapie znacznie ułatwi nam wybór mebli, farb i dodatków. Jeśli zdjęcia to za mało, stwórzmy mood board składający się z fragmentów prawdziwych materiałów, elementów dekoracyjnych czy wzornika kolorów. Tak przygotowany kolaż będzie świetnym początkiem samodzielnej przygody z metamorfoza wnętrza lub początkiem współpracy z projektantem, który dzięki takiej „tablicy nastroju” łatwiej zrozumie jak ma wyglądać nasze wymarzone wnętrze.

Z przyjemnością informujemy iż nasza firma rozszerza swoja działalność o nowa usługę Home Stagingu, polegająca na profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. Serdecznie zapraszamy do zapoznania się ze szczegółami na naszej stronie.