Co trzeba wiedzieć kupując działkę budowlaną ? – porada

by Kasia Wolny on 22 października 2018

Każdy ma w życiu jakieś marzenia. Jednym z tych marzeń które ma wielu ludzi, to posiadanie swojego domu.  Marzenie to można spełnić kupując dom bezpośrednio od dewelopera lub budując dom własnymi siłami i środkami.

W tym drugim przypadku ważne jest dobranie właściwej działki  spełniającej nasze wymagania jak również spełniające wymagania formalne zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami. Co takiego jest potrzebne przy zakupie działki ?  W tym artykule postaram się przedstawić podstawowe dokumenty potrzebne do transakcji kupna działki.

Księga wieczysta

Najważniejszy dokument jaki powinniśmy sprawdzić to księga wieczysta. Jest to źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości.  Księga wieczysta zawiera 5 działów:

• O – Oznaczenie nieruchomości –   tu podane są informacje o numerze działki, powierzchni i lokalizacji
• I – Spis praw – w tym dziale znajdują się wszelkiego rodzaju prawa jakie przysługują właścicielowi nieruchomości w tym służebności przejazdu i przechodu, służebności przeprowadzania infrastruktury technicznej, w dziele  również wpisany jest ułamek udziału w użytkowaniu wieczystym.
• II – Własność –  w tym dziale wpisany jest właściciel nieruchomości a czasami użytkownik wieczysty
• III – prawa , roszczenia i ograniczenia – ograniczone prawa obciążające działkę
• IV – hipoteki – tu wpisane są pożyczki hipoteczne wraz z terminami spłaty 

Księga wieczysta to przede wszystkim potwierdzenie własności, ale również  potwierdzenie praw i obciążeń. Dodatkowym dokumentem potwierdzającym wcześniejsze nabycie nieruchomości, w większości przypadków jest to  akt notarialny kupna-sprzedaży lub akt własności ziemi.  Warto również sprawdzić te dokumenty.

Wypis z rejestru

Dokumentem który potwierdza podstawowe dane działki  od strony geodezyjnej, użytkowej i prawnej.   Zapisy w rejestrze gruntów dotyczą zarówno danych właściciela, jak również powierzchni działki, klas i rodzaju użytków.     Dobrze jest porównać dane z rejestru gruntów z danymi w księdze wieczystej. Jeśli istnieje jakaś nieścisłość dobrze jest poprosić właściciela o sprostowanie i wyjaśnienia. Dokumentem uzupełniającym będzie mapa ewidencji gruntów wraz z zaznaczeniem granic działek.

Wypis z planu zagospodarowania przestrzenngo 

To kluczowy dokument dotyczący obecnego i przyszłego przeznaczenia działki. Na podstawie tego dokumentu jesteśmy w stanie sprawdzić jakie jest przeznaczenie działki w jej całości lub częściach, oraz co tak naprawdę możemy na niej postawić i jakiej wielkości będą to budynki. Również na podstawie tego dokumentu możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę.  Przy okazji warto poprosić w urzędzie gminy  o graficzny dokument –  kopię mapy planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaświadczenia z Starostwa Powiatowego

Ważnym dokumentem jest zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego, że sprzedawana działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz że nie jest objęta inwentaryzacją lasu, a zatem nie została wydana decyzja, o której mowa w art.19 ust.3 ustawy  z dnia 23 września 1991 o lasach. W punkcie tym chodzi przede wszystkim czy starosta nie wydał decyzji odnośnie zagospodarowania części działki która mogłaby być przeznaczona na las.

Zaświadczenie z Urzędu Gminy

Jest to dodatkowy dokument wydawany często z wypisem z planu zagospodarowania a zaświadczający że sprzedawane działki nie są w obszarze rewitalizacji i w obszarze zdegradowanym oraz nie znajdują się w specjalnej strefie rewitalizacji. 

Mapa zasadnicza

Przed ostatnią decyzja o zakupie działki warto spojrzeć na mapę zasadniczą. Mapa ta w odróżnieniu od mapy ewidencji gruntów, pokazuje nie tylko granice nieruchomości gruntowych czy zarysy budynków, ale również pokazuje wyraźnie przebieg podziemnych i nadziemnych instalacji infrastruktury technicznej. Jest to o tyle ważne że kupując i wydając często dziesiątki tysięcy złotych musimy wiedzieć gdzie i na których  działkach położone są urządzenia infrastruktury technicznej.  Często media przebiegają przez działki drogowe, dlatego też ważne jest dopilnowanie aby w dziale I naszej księgi były wpisane służebności przeprowadzenia do naszej ( kupowanej działki ) , urządzeń infrastruktury technicznej.

Warunki geologiczne

Jeśli mamy wątpliwości czy dana działka nie jest położona na terenie osuwiskowym, oraz czy przez działkę nie przebiegają podziemne źródła wody,  warto zlecić odpowiednie badania geologiczne wyspecjalizowanej firmie, które kosztują około 600 zł za dwa lub 900 zł za trzy odwierty.  To powinno nas upewnić że w przyszłości nie będziemy mieli problemów gruntowych z daną działką. 

Dostęp do drogi publicznej 

Jest to bardzo istotny punkt jaki powinien sprawdzić kupujący przed decyzją o nabyciu nieruchomości. I nie chodzi tutaj tylko o fizyczny dostęp ale przede wszystkim chodzi o dostęp prawny.

Czy działka będzie miała dostęp bezpośredni, czy dzięki służebności przejazdu i przechodu, czy będzie to udział w drodze ? Na te pytania powinien odpowiedzieć sprzedający i powinien to potwierdzić w przedstawionych dokumentach, przede wszystkim w księdze wieczystej.

Decyzja o zakupie gruntu jest decyzją której skutki możemy odczuwać na całe życie, dlatego tez warto sprawdzić wszystko przed finalną decyzją o  zakupie.

Przygotował;

Tomasz Klohes

rzeczoznawca majątkowy nr. lic 4185

pośrednik nieruchomości nr. lic 21262